Der BGH entschied mit Urteil vom 12.01.2022 (Az. XII ZR 8/21), dass Mieter von Gewerberäumen bei Geschäftsschließungen, die aufgrund hoheitlicher Maßnahmen in Folge der Covid-19-Pandemie erfolgt sind, grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung der Miete wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB haben können.
Insoweit betonte der BGH allerdings zugleich, es sei stets eine Frage des Einzelfalls, ob überhaupt und wenn ja in welcher Höhe eine Anpassung der Miete vorzunehmen ist.
In der Vorinstanz bejahte das Oberlandesgericht Dresden bereits einen Anspruch auf Anpassung der Miete, nahm jedoch salomonisch eine um 50 % geminderte Kaltmiete an, da keine der Parteien eine Ursache für die Geschäftsschließung gesetzt habe.
Diesem Vorgehen der pauschalen Minderung um 50% widersprach der BGH. Bei der Abwägung, ob und wenn ja in welche Höhe eine Anpassung der Miete vorzunehmen ist, seien vor Allem folgende Fragen maßgeblich und durch den Mieter darzulegen:
- Erlitt der Mieter wirtschaftliche Nachteile durch einen Umsatzrückgang der Filiale?
Hinweis: Nicht maßgeblich ist der Umsatzrückgang des Konzerns!
- Hat der Mieter einen anderweitigen wirtschaftlichen Ausgleich für die Filialschließung erhalten, etwa durch staatliche Hilfen oder durch einstandspflichtige Versicherungen?
Hinweis: Es darf nicht zu einer Überkompensation des Mieters kommen.
- Sofern kein anderweitiger wirtschaftlicher Ausgleich erfolgt ist: Warum ist kein anderweitiger wirtschaftlicher Ausgleich erfolgt bzw. inwieweit hat sich der Mieter um die Beantragung staatlicher Hilfen bemüht?
Hinweis: Kann der Mieter nicht nachweisen, dass sich vergeblich um staatliche Hilfen bemüht wurde, so ist dieser so zu behandeln, als hätte er staatliche Hilfe erhalten.
Fazit: Eine Anpassung der Miete bei Gewerberäumen ist grundsätzlich möglich, wenn die Schließung auf Grund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Covid-Pandemie erfolgt ist. Insoweit hat der BGH den untergeordneten Gerichten jedoch für jeden Einzelfall einen hohen Bewertungsspielraum belassen, ob und wie hoch eine Anpassung der Miete vorzunehmen ist.
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